LEY DE SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL DE PREDIOS TUGURIZADOS

Con el respaldo y voto a favor del congresista César Zumaeta, hoy 17 de setiembre de 2009 fue aprobado en allanamiento a las observaciones del Poder Ejecutivo la LEY DE SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL DE PREDIOS TUGURIZADOS CON FINES DE RENOVACIÓN URBANA (conocida como la ley de desprecarización y destugurización de predios).

Esta Ley permitirá que grandes poblaciones del centro histórico de Lima y otras ciudades históricas del país, así como de conocidos distritos como el Rímac, La Victoria, Cercado de Lima, zonas de Barrios Altos podrán acceder al saneamiento físico legal de la propiedad que habitan así como a las remodelaciones necesarias que pedian hace años para destugurizar sus viviendas y ponerlas en valor para seguridad de sus propias vidas.

Cabe agregar que esta Ley es el esfuerzo continuo de trabajo desarrollado desde que el Congresista Zumaeta empezó esta Ley cuando era Presidente de la Comisión de Vivienda y Construcción del Congreso en la Legislatura 2006-2007.

En general, las bondades de la nueva ley son que declara de necesidad pública el proceso de saneamiento físico legal de predios tugurizados con fines de renovación urbana en el ámbito nacional, para ello se reglamentará un proceso de dos etapas: (1) Etapa de Saneamiento Legal de Predios Tugurizados, y (2) Etapa de Saneamiento Físico de Predios Tugurizados.

Estos procesos tiene como objetivo la puesta en valor de los inmuebles saneados legal y físicamente para su remodelación y destugurización, con la finalidad de mejorar las condiciones de vida de los habitantes de dichas viviendas.

Finalidad primoridal de esta ley es la regularización o formalización de la propiedad que permitirá una correcta identificación del predio y su propietario. Las entidades que intervienen en el proceso de saneamiento físico y legal y proceso integral de renovación urbana son: a) Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento; b) Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN); c) Gobiernos regionales; d) Municipalidades distritales; e) Municipalidades provinciales; f) Ministerio de la Mujer y Desarrollo Social; g) Instituto Nacional de Cultura (INC); h) Instituto Nacional de Defensa Civil (Indeci); i) Organismo de Formalización de la Propiedad Informal (Cofopri); j) Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) contribuye al saneamiento legal de las áreas de tratamiento sujetas a dicho proceso.

Las municipalidades distritales efectúan el empadronamiento y calificación de los predios de su jurisdicción susceptibles del proceso de saneamiento legal que señala la Ley. La información es remitida a la municipalidad provincial respectiva mediante expedientes técnicos, informes, actos administrativos y toda la documentación para el inicio del procedimiento de saneamiento legal (Declaración administrativa de abandono o Declaración de prescripción adquisitiva administrativa).

La DECLARACIÓN ADMINISTRATIVA DE ABANDONO extingue la propiedad, el mismo que se materializa mediante acto administrativo a cargo de las municipalidades provinciales; el plazo de abandono se computa a partir de la fecha estimada de inicio del deterioro físico del predio por falta de mantenimiento sustancial de sus estructuras principales. La comprobación se realiza mediante peritaje técnico que incluye pruebas fehacientes de sus conclusiones.

El titular de la propiedad declarada en abandono puede acudir al arbitraje dentro del plazo máximo de veinte (20) días hábiles para cuestionar el peritaje o la compensación. En caso de que no acuda al arbitraje, se entiende que ha aceptado el peritaje técnico o la compensación. Se reconoce una compensación a favor de los titulares de la propiedad apersonados al procedimiento administrativo de declaratoria de abandono, siempre que demuestren fehacientemente la titularidad sobre el predio. La compensación es valorizada mediante una tasación sobre la base de precios del mercado establecida por la Dirección Nacional de Construcción del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, según corresponda, de conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones. El pago o la consignación de la compensación es de cargo de la asociación de vivienda beneficiaria y se produce en un plazo no mayor de noventa (90) días de establecido por la Dirección Nacional de Construcción del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento y notificada al titular de la propiedad.
El pago de la compensación se entiende efectuado válidamente por la vía de la consignación judicial cuando existe duplicidad registral, total o parcial, o procesos judiciales en los que se discuta la titularidad del bien, o cuando el titular de la propiedad cuestione el valor de la compensación.

La resolución municipal que declara el abandono constituye cosa decidida, extinguiendo el dominio anterior y dispone la transferencia a favor de la municipalidad provincial, la que esta obligada a transferir el predio a los poseedores calificados o miembros de la asociación de vivienda quienes deben estar organizados y haber suscrito el compromiso con dicha comuna de ejecutar el plan de renovación, puesta en valor, rehabilitación u otra intervención urbanística que corresponda realizar sobre el predio.

La transferencia no se efectúa hasta que los poseedores beneficiarios cumplan con dichos requisitos.

Otra forma de adquirir la propiedad del bien sujeto a destugurización es la prescripción adquisitiva, disponiéndose la transferencia de la propiedad por razones de transcurso del tiempo en la posesión del bien.

El saneamiento físico del bien (destugurización y puesta en valor) busca modificar el estado de tugurización, hacinamiento y las demás condiciones de inhabitabilidad de los inmuebles tugurizados, preservando el ornato, la monumentalidad, el medio ambiente y el plan de desarrollo urbano de la ciudad.

Para la ley aprobada son predios tugurizados las edificaciones que presenten una vulnerabilidad física alta o muy alta según los criterios establecidos por el Instituto Nacional de Defensa Civil (Indeci), las edificaciones que no se ajuste a las normas de edificación y que atenten contra la vida y la salud de los moradores y vecinos por hacinamiento humano, grave afectación de las paredes y estructuras principales a consecuencia de la humedad u otros agentes bacteriológicos; que cuenten con servicios básicos insalubres y ambientes para funciones incompatibles entre sí, según las normas técnicas aprobadas por la Organización Mundial de la Salud (OMS) y las normas contenidas en las leyes de sanidad vigentes, que carezca de ventilación e iluminación natural o artificial o que cuenten con ellas, pero de modo inadecuado.

Para solucionar esta tugurización se establecerán programas de renovación urbana de predios tugurizados, que comprende el desarrollo y ejecución de obras a través de proyectos inmobiliarios y de infraestructura, con la finalidad de eliminar la tugurización, hacinamiento y demás situaciones de inhabitabilidad, así como preservar el ornato de la ciudad, su monumentalidad y el medio ambiente. Son aprobados por las municipalidades provinciales, la que a su vez establece sanciones tales como multa, clausura temporal o definitiva u otras, contra los propietarios que no realicen los proyectos inmobiliarios sobre sus predios declarados tugurizados, dentro de los seis (6) meses de notificados con la resolución administrativa respectiva.

La clausura definitiva procede en caso de severo deterioro físico con riesgo inminente de colapso. Asimismo, procede la expropiación con fines de renovación urbana en aquellos casos donde los propietarios no acepten someter sus predios a programas de renovación urbana.